Conforme apresenta Alex Nabuco dos Santos, locações corporativas em 2026 entram em um novo horizonte fiscal e deixam de ser tratadas como uma rotina “simples” de aluguel para virar uma operação que exige método, cláusulas claras e controle de risco. A mudança mais relevante não está apenas na alíquota, mas na forma como o mercado precisará precificar, documentar e administrar contratos de locação com empresas sob o IVA dual (IBS + CBS).
Na prática, empresas locadoras passam a conviver com um cenário em que tributação, crédito e obrigações acessórias influenciam o aluguel líquido. Além disso, a transição do novo sistema adiciona camadas de planejamento: 2026 aparece como ano de testes/simulações em muitas leituras do cronograma, enquanto a CBS ganha protagonismo antes da entrada plena do IBS nos anos seguintes. Desvende ainda mais sobre o tema:
Locações corporativas em 2026 e o IVA dual: por que o contrato virou “produto fiscal”
A reforma tributária reposiciona a locação como cessão onerosa sujeita a IBS e CBS, o que altera o modo de estruturar a operação. Em locações corporativas, essa mudança importa porque o contrato costuma envolver valores altos, prazos longos, reajustes complexos e responsabilidades bem definidas. Com o IVA dual, o aluguel passa a conviver com a lógica de destaque do tributo, conformidade documental e maior rastreabilidade.
Nesse contexto, o contrato deixa de ser apenas um acordo comercial e vira um instrumento de gestão fiscal e de risco. Segundo Alex Nabuco dos Santos, a empresa locadora que não redesenhar suas cláusulas, prevendo tratamento do imposto, eventos de glosa, obrigações de emissão e reflexos em reajustes, tende a perder margem em silêncio. Além disso, a ideia de “repasse automático” para o locatário nem sempre funciona, porque o inquilino corporativo negocia custo total e compara alternativas com mais frieza.
Redutores, preço líquido e disputa por repasse
Uma das chaves para entender o impacto é que a legislação e análises do mercado apontam redução de 70% na base de cálculo/alíquota aplicável às operações de locação, o que diminui a carga efetiva quando comparada à alíquota cheia do IVA. Ainda assim, o efeito no caixa existe e pode ser relevante em carteiras grandes, onde qualquer diferença percentual incide sobre receita bruta recorrente.
No ambiente corporativo, o debate fica ainda mais estratégico por causa do crédito. Empresas locatárias que realizam atividades tributadas podem, em determinadas condições, aproveitar créditos do IBS/CBS incidente na locação, reduzindo o impacto econômico do imposto no custo final. Como alude Alex Nabuco dos Santos, esse detalhe muda o jogo: para alguns locatários, o IVA pode ser parcialmente “neutralizado” por crédito; para outros, o custo permanece, pressionando negociação e preço.
Compliance, transição e estrutura societária
O novo horizonte fiscal também mexe com a organização interna das empresas locadoras. Hoje, muitas estruturas operam com modelos patrimoniais e regimes que tornavam a carga mais previsível, como a incidência de PIS/Cofins em patamares conhecidos no Lucro Presumido, dependendo do caso. Com a transição, a CBS passa a substituir PIS/Cofins e o IBS entra gradualmente, o que exige simulações e reprecificação por fase do cronograma.
Além disso, regras específicas de transição e formalização ganham protagonismo, especialmente em contratos não residenciais com prazo determinado e requisitos de prova/registro para tratamento transitório em certas leituras. Para Alex Nabuco dos Santos, o locador corporativo competitivo em 2026 será aquele que combinar três frentes: (1) contrato tecnicamente redigido, (2) rotinas de compliance fiscal e documental, e (3) estratégia societária que não dependa de atalhos que a própria reforma tende a restringir.
Conclui-se assim que, locações corporativas em 2026 entram, de fato, em um novo horizonte fiscal: a locação passa a ser tratada com lógica de IVA dual, exigindo disciplina de documentação, leitura de créditos e uma nova forma de negociar preço líquido. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, a empresa locadora que agir cedo terá mais poder de barganha, porque conseguirá apresentar uma proposta transparente e “auditável”, reduzindo atritos com o inquilino e evitando surpresas.
Autor: Zusye Pereira
